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關于對《青島市商品房預售資金監管暫行實施細則》公開征求意見的通知(轉自青島建管網)

發布日期:2021-10-21

  為規范我市商品房預售資金監管,確保預售資金用于商品房項目工程建設,維護商品房交易當事人的合法權益,促進房地產市場平穩健康發展,市住房和城鄉建設局起草了《青島市商品房預售資金監管暫行實施細則》。在前期征求各方面意見的基礎上,現通過市住房和城鄉建設局網站予以公布,公開征求社會意見。

  請于2021年11月20日前將書面意見反饋青島市房地產事業發展中心(地址:市南區香港中路126號觀海樓509,聯系人:王美麗,聯系電話:0532-82681717,郵箱qdfwjyzx@163.com)。

  

  附件:青島市商品房預售資金監管暫行實施細則(征求意見稿)

  

  青島市住房和城鄉建設局

                                                          2021年10月21日

青島市商品房預售資金監管暫行實施細則

(征求意見稿)

 

  第一章  總  則

  第一條【目的】  為規范我市商品房預售資金監督管理,確保預售資金用于商品房項目工程建設,維護商品房交易雙方的合法權益,促進房地產市場平穩健康發展,根據有關法律法規和《山東省商品房預售資金監管辦法》(魯建房字〔2017〕1號)(以下簡稱省辦法)規定,結合我市實際,制定本細則。

  第二條【適用范圍、名詞解釋】本市行政區域內商品房預售資金的收存、支取、使用及其監督管理,適用本細則。

  本細則所稱商品房預售資金(以下簡稱預售資金),是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給承購人,承購人按照商品房買賣合同(含認購協議)約定支付的全部房價款。

  本細則所稱預售人,是指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產開發企業。

  本細則所稱承購人,是指購買預售商品房的單位或個人。

  本市經濟適用住房、限價商品住房、人才住房預售資金不納入監管范圍。

  第三條【分工】  青島市住房和城鄉建設局(以下簡稱主管部門)是本行政區域內預售資金監管行政主管部門,負責監督指導全市預售資金監管工作。負責全市預售資金監管系統(以下簡稱監管系統)建設、維護及網絡信息技術支持工作,具體承擔市南區、市北區、李滄區商品房預售資金監管工作。

  各區(市)住房城鄉建設主管部門(以下簡稱監管機構)按照職責分工,具體負責本區域內預售資金監管工作。

  監管銀行對預售資金的監管行為及其他相關工作依法受人民銀行青島市中心支行及區市支行和銀保監會青島監管局監督檢查。

  第四條【監管資金流向】商品房預售資金必須優先用于有關的工程建設,主要包括項目的建筑安裝、區內配套建設等。全裝修的項目,還應當用于建筑及其附屬設施的裝修裝飾工程等。

  第五條 【監管額度】 工程建設費用總額按商品房項目自取得商品房預售許可證始至項目取得現售備案證明所需工程建設費用核定,即批準預售的商品房建筑面積與單位工程建設費用的乘積,按本細則規定納入協議監管,稱預售資金協議監管額度(以下簡稱協議監管額度)。

  單位工程建設費用標準由主管部門組織相關專業機構結合建筑結構、房屋用途、層數等因素綜合測定,并根據市場情況調整公布。一般按照建筑工程平方米建安造價平均值加20%區內配套費用確定。

  實行全裝修的項目,還應當將裝修裝飾費用按1500元/平方米計算,納入監管。

  第六條【信息化監管】監管機構應當通過監管系統與商品房預售許可、房屋交易合同網簽備案、建設工程施工管理、信用信息管理等系統共享信息,對預售資金實施信息網絡化、自動化監管。

  第二章  監管銀行及賬戶

  第七條【監管銀行】  具備下列條件的商業銀行(以下簡稱監管銀行)向主管部門提出申請,經審核確認后,應當與主管部門簽訂預售資金監管金融服務協議并由主管部門公告,可以配合各監管機構開展預售資金監管業務,提供相應的金融服務:

 。ㄒ唬┰诒臼性O有營業網點,承諾遵守我市預售資金監管規定的分行級及以上的商業銀行;

 。ǘ┚邆滟Y金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力、承擔預售資金監管風險的能力;

 。ㄈ┙3年內未發生金融風險及重大違約事件;

 。ㄋ模┚W絡技術條件能夠與監管系統兼容對接并實時導入資金出入賬信息。

  監管銀行應在各區(市)指定一家綜合性支行(以下簡稱承辦銀行)承辦本轄區內的預售資金監管業務。

  第八條 【監管賬戶】  申請商品房預售許可的房地產開發項目應當納入預售資金監管范圍。預售人申請商品房預售許可前,應當選擇并確定承辦銀行,按照一個商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則,開立預售資金監管專用存款賬戶(以下簡稱監管賬戶)。承辦銀行在該監管賬戶下按樓棟為基本單元設立監管登記臺賬,記錄預售資金收存、支取等情況。

  第九條 【監管協議】預售人、承辦銀行、監管機構應共同簽訂預售資金監管協議,明確各自的權利、義務、責任。簽訂監管協議時,預售人應當會同承辦銀行向監管機構提供下列資料:

 。ㄒ唬┏修k銀行資料;

 。ǘ督ㄖこ淌┕ず贤;

 。ㄈ╊A售人向施工單位提供的工程款支付擔保材料;

 。ㄋ模渡唐贩款A售方案》。

  未開立監管賬戶并簽訂預售資金監管協議的,不得核發《商品房預售許可證》。

  第十條【賬戶變更】  監管賬戶設立后,預售人不得擅自變更。確需變更監管賬戶的,預售人應當與原承辦銀行共同向監管機構申請并經審核通過后,與新承辦銀行重新簽訂監管協議,并將原監管賬戶的結余資金轉入變更后的監管賬戶。

  第三章  預售資金收存

  第十一條【資金收存】  監管賬戶是預售資金收存的唯一賬戶,預售人銷售商品房時,應當將預售資金監管相關規定告知承購人,并將承辦銀行、監管賬號等信息在商品房銷售場所顯著位置公示和記載于《商品房預售合同》。要求承購人將全部預付購房款直接存入監管賬戶。預售人不得直接收存購房款,不得提供任何其它預售資金收存賬戶。

  第十二條【資金確認】  承購人申請按揭貸款的,貸款銀行或住房公積金管理機構應當將按揭貸款直接發放到監管賬戶,并由預售人會同貸款銀行和承辦銀行將入賬資金明確到戶。分期或其他付款方式購買商品房的,在簽訂《商品房預售合同》中,必須注明付款次數、每次付款金額和付款時間,并按合同約定及時將購房款存入監管賬戶。

  第十三條【資金入賬核驗】  預售人提交商品房預售合同網簽備案時,房屋交易合同網簽備案系統自動與監管系統對預售資金入賬情況進行核驗,實施監管。預售資金未存入監管賬戶的,網簽預售合同將不予備案。

  第十四條【報表】  預售人應當會同承辦銀行按照要求向監管機構報送監管項目的預售資金收存、支取情況對賬單及相關報表。報送的資料應當真實、準確、完整、及時。

  第四章  預售資金支取、使用和終止監管

  第十五條【支取方式】  當監管賬戶資金總額達到協議監管額度后,預售人可向承辦銀行申請自行提取協議監管額度以外的資金,優先用于項目工程建設。

  預售人按《建筑工程施工合同》約定將人工費用及時足額撥付至農民工工資專用賬戶的,可按工程進度與項目的施工單位共同申請調整協議監管資金留存比例。

  第十六條【節點控制】  商品房預售資金監管按照工程建設進度一般分為4個控制節點,分別為建成層數達到規劃總層數一半、主體結構封頂、單體竣工驗收合格、完成商品房現售備案。

  規劃設計總層數為18層(含18層)以上的建筑,可增加“建成層數達到規劃總層數三分之一”、“建成層數達到規劃總層數三分之二”的節點。

  建成層數達到規劃總層數一半時,協議監管資金留存比例為60%; 主體結構封頂,取得《主體結構工程質量驗收報告》時,協議監管資金留存比例為30%;取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》時,協議監管資金留存比例為15%;當取得項目現售備案證明并足額交存房屋專項維修資金時,監管終止。

  規劃設計總層數為18層(含18層)以上的建筑,建成層數達到規劃總層數三分之一時,協議監管資金留存比例為70%;建成層數達到規劃總層數三分之二時,協議監管資金留存比例為45%。

  預售人可以憑見索即付、不可撤銷的銀行保函或經公證并賦予強制執行效力的商品房預售資金監管保函,按樓棟為單位抵頂相應樓棟建筑面積的協議監管資金。保函的擔保期限須至項目取得商品房現售備案證明文件后止。

  第十七條【信用關聯】  監管機構可根據預售人上年度企業信用狀況、資質等級等情況,適當調整商品房預售監管資金留存比例。

  信用等級為A、B的,可適當降低監管資金留存比例;信用等級為D的,監管資金留存比例適當增加。

  第十八條【支取材料】  預售人向監管機構申請調整協議監管資金留存比例時,應提交已及時足額向農民工工資專用賬戶撥付工程款中人工費用的相關證明,并按工程節點提供下列材料:

 。ㄒ唬┙ǔ蓪訑颠_到規劃總層數三分之一、一半或三分之二的,應提交施工和監理單位出具的證明,由監管機構實地查看;

 。ǘ┲黧w結構封頂的,應提交《主體結構工程質量驗收報告》;

 。ㄈ﹩误w竣工驗收的,應當提交《房屋建筑工程竣工驗收備案表》;

 。ㄋ模╉椖客瓿涩F售備案的,應當提交《商品房現售備案證明》。

  監管機構應當自受理之日起3個工作日內進行必要的現場查勘并完成審核,符合規定的予以調整。

  第十九條【承辦銀行義務】  有關部門對監管賬戶進行凍結和扣劃的,承辦銀行應證明預售資金及監管賬戶的性質,并于當日書面告知監管機構。預售人應當及時組織資金用于預售商品房工程建設直至完成竣工驗收,并書面向監管機構報告,監管機構應當核實確認并予以公告。

  第二十條【終止監管】 當預售人取得監管賬戶內所有房屋的現售備案證明后,可向監管機構申請解除監管。監管機構確認通過后,在監管系統內解除相應的預售資金監管,同時通知承辦銀行,終止對監管賬戶資金的監管。承辦銀行應當根據預售人的申請及時辦理監管賬戶注銷。

  第五章 監督管理

  第二十一條【開發企業違規】 當預售人存在下列問題時,承辦銀行根據監管機構的指令暫停支取資金,由監管機構責令限期整改:

 。ㄒ唬╊A售人直接截留預售資金或轉入其他賬戶且未按要求整改到位;

 。ǘ┍O管賬戶內實收首付款小于應收首付款;

 。ㄈ┤胭~資金未明確到戶;

 。ㄋ模┓制诟犊钗部罨蛸J款超期未交入監管賬戶;

 。ㄎ澹╊A售人提供虛假材料申請使用預售監管資金的;

 。┳孕刑崛f議監管額度以外的資金,未優先用于項目工程建設,未及時支付給項目建設相關單位。

  第二十二條【監管銀行違規】  監管銀行違反預售資金監管金融服務協議約定或承辦銀行違反預售資金三方監管協議約定的,依照協議嚴肅處理并責令改正;情節嚴重的,除承擔相應責任外,監管機構可提請主管部門解除與其簽訂的預售資金監管金融服務協議,暫停其預售資金監管金融服務合作12個月,并向社會公告,同步抄送人民銀行青島市中心支行、青島銀保監局。

  第二十三條【施工單位違規】  勘察、設計、施工、監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助預售人違規支取預售資金的,由監管機構責令其限期改正,對逾期未整改到位、造成嚴重后果的,承擔相應的法律責任,并將其行為記入相應企業信用檔案。

  第二十四條【工作人員違規】  參與預售資金監管的有關部門、機構和工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由有關部門依法依紀追究責任。

  第二十五條【文件統一】  本細則規定的預售資金監管金融服務協議、預售資金監管協議及保函使用規則等由主管部門會同人民銀行青島市中心支行和青島銀保監局制定。

  第二十六條【有效期】  本細則自  年  月  日起實施,有效期至  年 月 日。本細則實施前已經批準預售許可的商品房項目,預售人可按照項目實際情況,自行確定執行本細則規定或原監管政策規定。市住建局已公布文件相關規定與本細則不一致的,以本細則為準。


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